שינוי ייעוד

קרקע חקלאית הינה קרקע בה ניתן לבצע שימושים חקלאיים בלבד. שימוש בקרקע חקלאית לצרכי מגורים או לצרכים אחרים נחשב לעבירה על החוק, ועל כן, בעת רכישת קרקע חקלאית לצרכי השקעה, המטרה המוצהרת היא שינוי ייעודה של הקרקע בעתיד הקרוב או הרחוק.

השקעה בקרקע חקלאית

קרקע חקלאית הינה, כאמור, קרקע שייעודה חקלאי בלבד. העובדה שקרקע זו איננה מותרת למגורים או לתעשייה, ממצבת את ערכה כקרקע בעלת שווי נמוך למדי, בהשוואה לקרקעות אחרות. בפועל, מחירן הנמוך יחסית של הקרקעות החקלאיות מניע משקיעים רבים להשקעה בקרקעות חקלאיות בסמוך לנקודות אסטרטגיות על המפה ובהתאם למתווה של תכנית המתאר הארצית– תמ"א 35. שוק ההשקעות בקרקעות חקלאיות פורח בשנים האחרונות ורבים בוחרים ברכישת קרקע חקלאית כהנחת יסוד להגשמת חלום עתידי של בית במיקום המועדף עליהם בארץ, ובמחיר נמוך באופן משמעותי בהשוואה למחירי הדיור באזור בו ממוקמת הקרקע. העיקרון המנחה בבחירת קרקע להשקעה הינו בחינת סיכויי ההפשרה של הקרקע, ומרגע רכישתה, זוהי התכלית אליה נשואות עיני הרוכשים. עיתים תקופת ההמתנה קצרה יחסית, ועיתים שהיא מתמשכת על פני שנים ארוכות, אולם בכל מקרה, מדובר בהליך הדורש אורך רוח וסבלנות.

הליך שינוי הייעוד בקרקע חקלאית

הליך ההפשרה תלוי בשתי תכניות עיקריות הנוגעות לכל קרקע חקלאית. אחת מהן, היא תכנית המתאר המחוזית, אשר מנוסחת על ידי הוועדה המחוזית וכוללת את רשימת שימושי הקרקעות והתכנונים העתידיים של הקרקע במחוז. התכנית השנייה, המושפעת במידה רבה מהתוכנית הקודמת, היא התכנית המקומית, שסעיפיה חלים על שימושים אפשריים בקרקע ועל היתרי בנייה שונים. הפשרת הקרקע החקלאית דורשת בעיקר את שינוי ייעוד הקרקע בהתאם לתכניות הנ"ל. התפתחות תעשיית ההיי טק, הירידה בהיקפי החקלאות ותמורות כאלה ואחרות המשפיעות על ביקושי הנדל"ן באזורים שונים בארץ, מניעים את מקבלי ההחלטות במדינה האחראיים על התחום לאשר תכניות פיתוח חדשות ובעקבותיהן, את הפשרתן של קרקעות חקלאיות באזורים הדרושים והסבתן לצרכי מגורים, מסחר או תעשייה. עם שינוי הייעוד, ערכה של הקרקע מכפיל ואף משלש את עצמו והופך את ההשקעה לאפקטיבית ומניבה.

עם זאת, התשואה שמרוויח בעל הקרקע כתוצאה מהסבת ייעוד הקרקע איננה מושלמת, והוא נדרש לשלם היטל השבחה ואגרות אחרות. במקרים מסוימים גובה היטל ההשבחה עשוי להגיע למחצית משווי ההשבחה בנכס, ובמקרים אחרים, היטל ההשבחה מפחית מהרווח המלא של היזם אך מותיר בידיו סכום שהופך את ההשקעה לכדאית. ככלל, יש  לדעת כי הליך שינוי ייעוד קרקע הינו הליך מורכב וארוך הכרוך במכלול רחב של נתונים ובביורוקרטיה מורכבת. תחילה, יש לבחון את הבעלות על הקרקע, כשבעלות פרטית מקלה על התהליך, ואילו בעלות של מנהל מקרקעי ישראל סבוכה יותר. נתונים נוספים שהינם בעלי השפעה על התהליך הם קיומן של תכניות מתאר מוגדרות בהן נקבעו ייעודי הקרקע המותרים, התאמה לדרישותיהם של הארגונים הירוקים המתקוממים לנוכח צמצום שטחי החקלאות בארץ, ועוד.

ליווי מקצועי להשקעה בטוחה

הליך שינוי הייעוד של קרקע חקלאית הינו הליך מורכב ביותר הדורש התערבותם של גורמים שונים, הבנה מעמיקה ומקיפה של מכלול ההיבטים הקשורים בהליך, והאפשרות לתת להם את המענה הנכון והמדויק. ניהול הליך שינוי הייעוד באופן עצמאי הינו משימה קשה עד בלתי אפשרית, ובעיקר, בלתי יעילה. ייעוץ מקצועי של מומחי השקעות המתמחים בתחום עשוי לחסוך סכומים ניכרים בסעיף המיסוי, ולהפוך את התהליך כולו ליעיל וממצה, לשביעות רצונו המלאה של הלקוח.

מומחי החברה שלנו ישמחו לעמוד לרשותכם בכל שלב. אתם מוזמנים!