הפשרת קרקעות חקלאיות

הליך ההפשרה של קרקע חקלאית כולל את שינוי ייעודה מקרקע המיועדת לחקלאות לכזו המיועדת למגורים או למסחר.
הליך ההפשרה מורכב ביותר, ארוך, ותלוי בגורמים רבים ושונים.

הרקע להליך ההפשרה

ההתוויה המשפטית בישראל בכל הנוגע לייעודן של קרקעות למיניהן קובעת כי הגדרת ייעוד הקרקע נתונה בסמכות הגופים המוסמכים לכך, וכי בעלות פרטית על הקרקע איננה מעניקה לבעל הקרקע כל סמכויות בנידון. כאשר נתונה בידיו של גוף פרטי כלשהוא קרקע חקלאית, השימוש היחיד האפשרי לביצוע הינו שימוש חקלאי. במידה וישתמש בקרקע שלא בהתאם לייעוד שנקבע לה, מעשיו ייחשבו לעבירה על החוק והוא עלול להיקנס בסכומים משמעותיים. עובדה זו הופכת את הקרקעות המיועדות לבנייה למגורים ליקרות המציאות, ואת תעריפי המחירים שלהן לגבוהים ביותר, בהשוואה לקרקעות חקלאיות. שינוי ייעודן של הקרקעות החקלאיות והסבתן לצרכי בנייה מתאפשרים מפעם לפעם, בעקבות תכניות פיתוח עירוניות שונות אשר באות לתת מענה לביקושי דיור גואים ולצפיפות אוכלוסין גבוהה במיוחד. שינוי הסטטוס של הקרקע מקרקע חקלאית לכזו המיועדת לבנייה מזניק את ערכה באחת, מה שהביא לפריחתו של שוק השקעות אקטיבי ופורה, בו משקיעים מכל קצוות הקשת החברתית בוחרים לנתב את כספי חסכונותיהם לרכישת קרקעות חקלאיות אשר עשויות, ביום מן הימים, לעבור הסבת ייעוד ולהפוך למכרה זהב בכל המובנים.

כיצד תבדקו את סיכויי ההפשרה של הקרקע?

ראשית, יש לבדוק את סיכויי הפשרתה של הקרקע בהתאם לעקרונות תכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח – תמ"א 35. תכנית זו מתווה את מרבית תכניות הפיתוח בישראל וההתאמה לעקרונותיה מהווה תנאי יסודי להערכת סיכויי ההפשרה של קרקעות חקלאיות בכל אזורי הארץ. נקודה נוספת לבחינת סיכויי ההפשרה של הקרקע היא מידת ההתאמה לתכנית המתאר המחוזית של המחוז בו ממוקמת הקרקע. מעבר לכך, תכניות הוועדה המקומית האחראית באופן ספציפי על תכניות הפיתוח באזור בו ממוקמת הקרקע, גם הן בעלות משקל רב בקביעת סיכויי ההפשרה של הקרקע החקלאית שבתחום שיפוטן. במידה וקיימת התאמה מסוימת במידה שהופכת את ההשקעה לכדאית, ניתן יהיה לעבור לשלב הבא ולעבוד על קידום הליך ההפשרה.

הליך ההפשרה

הליך ההפשרה של הקרקע עשוי לארוך שנים ארוכות, אם בכלל, וכאשר הוא מתרחש, הוא מורכב משורה ארוכה של צעדים שיש לנקוט במטרה להביא את שינוי היעד אל קו הגמר ולחזות, סוף כל סוף בפירות ההשקעה. ההליך פותח בהגשת תכנית לוועדה המקומית, ולאחר מכן, יש להתמודד מול שלבים נוספים שכל אחד מהם קריטי לצורך השלמת שינוי ייעוד הקרקע, במידה ויאושר. בפתיחת הליך בקשה להפשרה, חשוב להבין, כי התהליך עשוי לארוך בין חמש שנים לעשור, במקרה הטוב ביותר, וכי ההתמודדות מול הביורוקרטיה הבלתי נגמרת מורטת עצבים בהחלט, אך לחלוטין בלתי נמנעת. על כן, יש להיאזר בכל הסבלנות הדרושה ובהרבה אורך רוח ולנסות לזרז את התהליך ככל האפשר, בעזרת האמצעים המקובלים.

ליווי מומחים

שקלול סיכויי ההפשרה של קרקע מסוימת, תוך ניתוח מעמיק של מכלול הנתונים המרכיבים את מצבה, הינו עניין למומחים בלבד. מעבר לכך, התהליך לשינוי ייעוד הקרקע מתוך ציפייה להפשרתה, גם הוא הליך מורכב שהמשקיע הממוצע עשוי לאבד בו כיוון ולטבוע בסבך הביורוקרטיה, תוך פגיעה באינטרסים שלו עצמו. אכן, יתכן בהחלט ששכירת שירותיה של חברה מקצועית בתחום ייקר במידה מסוימת את ההשקעה, אולם התועלת של ליווי מקצועי של מומחים בשוק זה איננה ניתנת להערכה בשקלים. ההבדל בין השקעה מניבה להשקעה כושלת הוא הגיבוי המקצועי שמאחוריה. זכרו זאת!

ייעוץ מקצועי זה אנחנו, פנו אלינו עוד היום !